CONTRATOS DE VIVIENDAS - 3a PARTE.

Algo que es neurálgico para determinar si el ingreso de alquiler de una casa de habitación es gravable o no del Impuesto Sobre la Renta (ISR), es conocer lo que el legislador definió como casa de habitación, para lo cual se transcribe el art. 30 del Reglamento de esa ley:

“Art. 30.- Para la aplicación del numeral 6 del Art. 4 de la ley, por casa de habitación del contribuyente debe entenderse, la casa o parte de casa de su propiedad, que éste habite sólo o en común, con su cónyuge, ascendientes o descendientes o hermanos.

También se entenderá como casa de habitación, aquella en la cual el contribuyente está ejerciendo los derechos reales de usufructo, uso o habitación cedidos gratuitamente y es habitada por él en la forma dicha en el inciso anterior, debiendo computar como gravable, el valor del arrendamiento que produciría.

Por quinta o casa de recreo o esparcimiento del contribuyente, la que habite en la forma dicha en los incisos anteriores, por épocas o temporadas para su solaz o esparcimiento.

En general ningún contribuyente deberá deducirse más de una casa de habitación ni más de una casa o quinta de recreo.”

De la lectura de este articulo, se concluye que para que el ingreso del arrendamiento de la casa de habitación no sea gravable del ISR, se requiere que el dueño de la casa viva en ella, y lo que arrende sea una parte de ella.

Muchas personas tienen más de una casa, siendo normal que decidan alquilar una de ellas, y el ingreso por ese alquiler no lo incluyen en su declaración anual de ISR, porque asumen que esa casa es de habitación o simplemente no quieren pagar más ISR.

Para que el ingreso de alquiler de una casa de habitación, sea considerado como no gravable para efectos del ISR, es imprescindible, que su propietario viva en esa casa, de lo contrario es gravable por mucho que se quiera alegar lo contrario.

¿Cómo se afecta el interés fiscal si el dueño de la casa de habitación que no vive en ella, no se inscribe como contribuyente de IVA aduciendo que no cobrará ese impuesto? R/ porque lo más probable es que en su declaración anual del ISR ese ingreso no lo incluirá.

Este análisis es aplicable para alquileres de casas para uso de vivienda, no así para cuando se alquilan a una persona jurídica.

CONTRATOS DE VIVIENDA 2a PARTE

Autor: Mario Ernesto Castillo Guzmán

Para solventar la duda sobre si el dueño de la casa de habitación debe o no inscribirse como contribuyente de IVA, hay que leer el art. 28, incisos 1 y 2 de esa ley:

“Artículo 28.- Estarán excluidos de la calidad de contribuyentes, quienes hayan efectuado transferencias de bienes muebles corporales o prestaciones de servicios, gravadas y exentas, en los doce meses anteriores por un monto menor a cincuenta mil colones y cuando el total de su activo sea inferior a veinte mil colones.

Si en el transcurso de cualquier año, las transferencias de bienes o prestaciones de servicios o el total del activo de estos sujetos superan los montos señalados, asumirán la calidad de contribuyentes del impuesto, a partir del mes subsiguiente a aquel en que ello ocurra. La Dirección General, en este caso, procederá a petición del interesado o de oficio a inscribirlo como contribuyente.”

Monto de ventas < a $ 5,714.29

Valor de casa de habitación < $ 2,285.71

Para no estar obligado a inscribirse como contribuyente de IVA, el dueño de la casa de habitación debe cumplir con los dos requisitos anteriores; si incumple alguno de ellos, está obligado a inscribirse, muy a pesar que cuando facture el arrendamiento no cobre el 13% de IVA, sino que lo declare como un ingreso exento de ese impuesto.

Ahora se va analizar si el ingreso del canon de arrendamiento, es o no gravable para efectos del Impuesto Sobre la Renta, para lo cual se transcribe el artículo 4, numeral 6, de esa ley.

“Rentas no gravables

Art. 4.- Son Rentas no gravables por este impuesto, y en consecuencia quedan excluidas del cómputo de la renta obtenida:

6. El valor del arrendamiento que produciría la casa de habitación del contribuyente, la quinta o casa de recreo o esparcimiento, propiedad del contribuyente, que el mismo habite.

En general para estos efectos ningún contribuyente podrá deducir más de una casa de habitación ni de recreo;”

La primera impresión que se tiene es que el ingreso del arrendamiento de una casa de habitación, no es gravable o sujeto a ese impuesto, por lo que no dejen de leer nuestro próximo boletín donde despejaremos esta duda.

FELIZ DIA DEL CONTADOR

Autor: Mario Ernesto Castillo Guzmán

El 17 de mayo de cada año, se celebra el día del CONTADOR en toda América, generándose en cada país diferentes actividades para darle realce a esta celebración.

Las gremiales de contadores y auditores de cada país, hacen gala de este día y organizan eventos para conmemorarlo, y lo menos que puede hacer su servidor es felicitar a cada colega que ejerza la profesión de contador.

Actualmente llegar a ser un contador profesional no es cosa fácil, ya que hay que estar en constante actualización de conocimientos no solo de contabilidad, sino que en muchos países el contador es el encargado de los aspectos mercantiles, tributarios, laborales, etc.

Nuevamente muchas felicidades contadores en nuestro día, y a celebrarlo con los compañeros, amigos y familiares.

CONTRATOS DE VIVIENDAS - 1a PARTE

Autor: Mario Ernesto Castillo Guzmán

Para comprender este tema es necesario definir algunos términos como por ejemplo: arréndate, quien es la persona dueña de la casa de habitación; y arrendatario es quien paga un canon de arrendamiento por el uso de la casa de habitación.

El enfoque de este tema se hará desde el punto de vista del dueño de la casa de habitación respecto a ¿Si está o no obligado a inscribirse como contribuyente de IVA? ¿Si tiene que incorporar ese ingreso en su declaración anual del ISR?

En primer lugar es necesario conocer si “los arrendamiento de casas de habitación es un hecho generador del IVA, y para ello citaremos el art. 17 letra d) de dicha ley:

d) Arrendamiento, subarrendamiento de inmuebles destinados a actividades comerciales, industriales, de servicios o de cualquier otra actividad, con o sin promesa de venta u opción de compra, usufructo, concesión o cualquier otra forma de cesión de uso o goce de todo tipo de inmuebles, establecimientos y empresas mercantiles.

La redacción anterior no deja de ser ambigua u oscura, por lo que hay que integrarla con el art. 46, letra b) de esa ley:

PRESTACIONES DE SERVICIOS

Artículo 46.- Estarán exentos del impuesto los siguientes servicios:

b) De arredramiento, subarrendamiento o cesión del uso o goce temporal de inmuebles destinados a viviendas para la habitación;

Con esta integración de normas, que consiste en interpretar una disposición en base al contenido de más de un artículo o ley, nos queda claro que el arrendamiento de casas de habitación es un servicio, por que el art. 46 de esa ley así lo establece, con la salvedad que no se debe cobrar IVA.

Una vez que tenemos la certeza que el arrendamiento de casas de habitación es un servicio según la ley de IVA, y por lo tanto un hecho generador de ese impuesto, se hace necesario conocer si el dueño de la casa de habitación está obligado o no inscribirse como contribuyente de IVA, lo cual lo analizaremos en los próximos artículos sobre este tema.

EJECUTORES ESPECIALES

Autor: Mario Ernesto Castillo Guzmán

En esta oportunidad abordaré la figura de Ejecutor Especial, de un acuerdo tomado por los integrantes de una persona jurídica (con o sin fines de lucro), siendo necesario aclarar qué debe entenderse por Ejecutor, el cual en términos sencillos es la persona a quien la Junta General o Asamblea General, le encomienda una labor especifica.

Durante la existencia de una persona jurídica se presentan casos en donde es necesario hacer “x” o “y” actividad a su nombre por ejemplo: contratar un préstamo bancario, vender o comprar un inmueble, modificar su escritura de constitución, elaborar un Reglamento Interno o uno especifico, etc.

¿Quién nombra a los Ejecutores Especiales? Es la máxima autoridad de la persona jurídica: Junta General de Accionistas, Junta General de Socios o la Asamblea General de Miembros.

Es importante mencionar que puede nombrarse uno o más Ejecutores Especiales (Comisiones), siempre y cuando así lo haya decidido la máxima autoridad de la persona jurídica; asimismo se pueden nombrar colaboradores para que junto a los Ejecutores desarrollen “x” actividad.

Lo que debe quedar claro es que el responsable directo ante la Asamblea o Junta General del cumplimiento del encargo es el Ejecutor, no los colaboradores.

El colaborador de un Ejecutor o de una Comisión Especial, nombrada por la máxima autoridad de una persona jurídica, no puede asumir la facultad de presentar directamente el informe o proyecto encomendado por la autoridad máxima de ésta, o decidir no incluir “x” o “y” aspecto; el único que puede hacerlo es el Ejecutor legalmente nombrado.

No hay que confundir el rol de un Apoderado con el de un Ejecutor Especial; el del primero es una autorización mediante un Poder otorgado ante notario para intervenir en más de un ámbito (tributario, mercantil, civil, etc.) y por muchas veces, en cambio el del Ejecutor Especial su nombramiento se hace en la misma Asamblea o Junta General, extinguiéndose sus facultades al cumplir la actividad que se le ha delegado.

Cuando se modifica una escritura de constitución de una persona jurídica, se debe nombrar a una persona natural para que otorgue la escritura respectiva, a esta persona se le conoce como Ejecutor, quien por lo general es el Representante Legal de la Persona Jurídica, sin embargo perfectamente se puede nombrar a otra persona que no ocupe tal cargo.

¿Puede una Junta Directiva o Consejo de Administración nombrar a Ejecutores especiales? para contestar esta pregunta primero, hay que leer la escritura de constitución o estatutos, sin embargo basándome en mi experiencia les puedo contestar que si es factible, siendo ante este órgano que el Ejecutor tendrá que dar cuenta sobre el encargo delegado.

ASPECTOS GENERALES DE LOS TESTAMENTOS

Autor: Mario Ernesto Castillo Guzmán

Hay personas que son previsoras a tal grado que no le quieren dejar problemas a su familia cuando mueran, y es por eso que deciden hacer su testamento en vida.

A continuación les indico la información que el Notario le va a pedir a las personas que quieran hacer su testamento:

1. El testamento más común es el que se conoce como testamento abierto.
2. Hay que proporcionarle copia del DUI y NIT de quien va a testar (quien quiere hacer su testamento).
3. Manifestar si antes ya había hecho un testamento o no.
4. Indicar si sus padres ya fallecieron o no
5. Hay que buscar 3 testigos que sean mayores de edad y que no se beneficien directa ni indirectamente con el testamento.
6. Obtener una copia del DUI de cada uno de los testigos;
7. Si el testador está casado o divorciado, tiene que dar las generales de su pareja o ex pareja (domicilio, profesión u oficio y edad);
8. Hay que obtener los datos generales de quien o quienes serán los herederos (edad, domicilio, nacionalidad, profesión y oficio);
9. Cuando solo se deja a una persona como heredero único o universal, es más fácil el proceso;
10. Si son varios los herederos hay que mencionar los porcentajes en que se distribuirá la herencia, por ejemplo hay 3 hijos como herederos se puede decir que en partes iguales, o decir que a Juan le toca el 50%, a Pedro el 20% y Gladis el 30%; 
11. También puede darse el caso que el testador deje 3 inmuebles y tenga 3 hijos, entonces dice que a su hijo Juan le corresponde la casa de Lourdes, a Pedro la casa de la colonia Sultana y a Gladis el terreno de Sonsonate (de preferencia hay que dar el número de la matricula y la dirección de cada inmueble);
12. Algo que no se debe perder de vista es que los herederos se beneficiaran con los activos del testador, pero tienen que estar conscientes que también asumirán las obligaciones que éste tuviera a la fecha de su fallecimiento;
13. Por lo antes expuesto, cuando se da el proceso de aceptación de herencia, hay que indicarle al Notario o al Juez correspondiente, que acepta la herencia con beneficio de inventario. Esto significa que se hará una valuación de los activos y pasivos, quedando a la decisión del heredero si lo acepta o no.
14. Puede darse el caso que los activos sumen $ 40,000.00 pero los pasivos $ 75,000.00 o viceversa, por lo que al indicar que es con beneficio de inventario, esto le permite que haga un análisis y decida si acepta o no la herencia.
15. Al tener toda la documentación, el notario debe hacer un proyecto del testamento, que es conveniente que lo envíe por email al testador para su revisión; una vez revisado se programa la reunión en la cual además del notario tienen que estar presente el testador y los tres testigos. Si falta algún testigo no se puede llevar a cabo la firma del testamento.
16. Los efectos del testamento emergen únicamente después de la muerte del testador, es decir que mientras no muera, éste puede modificarlo total o parcialmente o anular el testamento, vender los inmuebles, etc.